Nhiều bạn đi xem nhà trước rồi mới hỏi về khoản vay. Làm ngược lại thường an toàn hơn: có pre-approval trước, rồi mới đi tìm nhà trong tầm giá của mình.
Pre-approval là gì?
Pre-approval (còn gọi là conditional approval hoặc approval in principle) là việc ngân hàng xem hồ sơ của bạn và đồng ý về nguyên tắc cho vay tới một số tiền nhất định. Lúc này bạn chưa cần có căn nhà cụ thể.
Pre-approval có phải là duyệt chính thức không?
Không. Pre-approval chưa phải là cam kết cho vay. Ngân hàng chỉ duyệt chính thức (formal hoặc unconditional approval) sau khi bạn tìm được nhà và họ:
- Định giá căn nhà (valuation) và chấp nhận căn nhà đó
- Kiểm tra lại hoàn cảnh của bạn không thay đổi
- Nhận đủ giấy tờ còn thiếu
Pre-approval có hiệu lực bao lâu?
Thường khoảng 3 tháng, tuỳ ngân hàng. Nếu hết hạn mà bạn chưa tìm được nhà, bạn có thể xin gia hạn hoặc nộp lại, và thường phải cập nhật payslips, bank statements mới.
Cần chuẩn bị giấy tờ gì?
- Giấy tờ tuỳ thân và visa (nếu chưa có quốc tịch)
- Payslips gần nhất, hoặc tax returns nếu bạn tự kinh doanh
- Bank statements cho tài khoản lương và tài khoản tiết kiệm
- Statements của các khoản nợ: credit card, car loan, HECS
- Bằng chứng về deposit
Không phải pre-approval nào cũng giống nhau
Có ngân hàng cho pre-approval bằng hệ thống tự động trong vài phút, chỉ dựa trên thông tin bạn khai. Có ngân hàng để nhân viên thẩm định đọc toàn bộ giấy tờ trước khi cấp. Loại thứ hai mất thời gian hơn nhưng đáng tin hơn, vì hồ sơ của bạn đã được xem kỹ.
Điều gì có thể làm pre-approval không thành duyệt chính thức?
- Bạn đổi việc, giảm thu nhập hoặc vay thêm khoản mới (ví dụ mua xe)
- Căn nhà được định giá thấp hơn giá mua
- Loại nhà hoặc khu vực ngân hàng không nhận, ví dụ căn hộ quá nhỏ
- Lãi suất hoặc chính sách của ngân hàng thay đổi
- Pre-approval hết hạn
Ví dụ
Bạn có pre-approval $600K và deposit $70K, nên tìm nhà quanh mức $650K, sau khi để dành tiền cho các chi phí khác. Bạn đặt offer $650K với điều kiện subject to finance. Ngân hàng định giá căn nhà chỉ $620K. Lúc này ngân hàng tính khoản vay theo $620K, và bạn phải bù phần chênh $30K bằng tiền của mình, thương lượng lại giá, hoặc rút khỏi hợp đồng theo điều kiện finance. Đây là ví dụ đơn giản hoá.
Ưu và nhược điểm
Ưu điểm:
- Biết rõ tầm giá trước khi đi xem nhà
- Agent và người bán xem offer của bạn nghiêm túc hơn
- Phát hiện sớm vấn đề trong hồ sơ
Nhược điểm:
- Mỗi lần nộp hồ sơ để lại một credit enquiry trên credit file. Nộp ở nhiều ngân hàng trong thời gian ngắn có thể ảnh hưởng điểm tín dụng.
- Có thời hạn, và không bảo đảm được duyệt chính thức
Câu hỏi thường gặp
Có pre-approval rồi thì đi auction được không?
Được, nhưng cần cẩn thận. Mua ở auction thường là vô điều kiện, không có subject to finance. Nếu sau đó ngân hàng không duyệt chính thức, bạn có thể mất tiền đặt cọc.
Xin pre-approval có mất phí không?
Thường là không, nhưng tuỳ ngân hàng.
Nên xin pre-approval khi nào?
Khi bạn đã có deposit và sẵn sàng tìm nhà trong vài tháng tới. Xin quá sớm thì dễ hết hạn trước khi tìm được nhà.
Khi đã có pre-approval và bắt đầu đi xem nhà, bạn có thể đọc thêm những điều cần lưu ý khi đi xem nhà. Cần hỏi thêm về pre-approval thì cứ nhắn mình nhé.
Bài viết chỉ mang tính thông tin chung, mỗi trường hợp sẽ khác nhau. Chính sách của ngân hàng và quy định của chính phủ có thể thay đổi.
Cleverly Finance Pty Ltd (ABN: 36 689 011 443) is a Credit Representative (CRN: 571153) of Finsure Finance & Insurance Pty Ltd (ACL: 384704)
