Offer được chấp nhận là lúc vui nhất, và cũng là lúc bắt đầu một loạt hạn chót. Bài này đi qua từng bước để bạn biết ai làm gì và khi nào.
Ai tham gia vào quá trình này?
- Real estate agent: làm việc cho người bán
- Settlement agent, conveyancer hoặc solicitor: lo giấy tờ chuyển nhượng cho bạn. Tên gọi khác nhau tuỳ bang.
- Ngân hàng và broker: lo khoản vay
- Building and pest inspector: kiểm tra căn nhà
Bước 1: Offer và hợp đồng
Bạn đặt offer bằng văn bản, thường kèm các điều kiện như subject to finance và subject to building and pest inspection. Khi người bán ký chấp nhận, hai bên có hợp đồng ràng buộc. Bạn đặt một khoản deposit cho agent giữ.
Quy định về cooling-off (thời gian được đổi ý) khác nhau theo từng bang, và có nơi không có. Bạn nên hỏi settlement agent hoặc conveyancer trước khi ký.
Bước 2: Building and pest inspection
Làm ngay trong vài ngày đầu, vì điều kiện này có hạn. Nếu báo cáo có vấn đề lớn, bạn có thể thương lượng lại hoặc rút lui theo điều kiện trong hợp đồng.
Bước 3: Ngân hàng duyệt chính thức
Bạn gửi hợp đồng cho ngân hàng hoặc broker. Ngân hàng định giá căn nhà và kiểm tra lại hồ sơ, rồi cấp formal approval. Bước này phải xong trước hạn của điều kiện finance trong hợp đồng.
Nếu sắp tới hạn mà ngân hàng chưa duyệt, bạn cần xin người bán gia hạn bằng văn bản trước khi hết hạn. Đừng để quá hạn rồi mới xin.
Bước 4: Ký giấy tờ vay
Ngân hàng gửi loan documents. Bạn đọc, ký và gửi lại sớm, vì ngân hàng cần thời gian kiểm tra trước khi sẵn sàng settle.
Bước 5: Chuẩn bị trước ngày settle
- Mua bảo hiểm nhà. Ngân hàng thường yêu cầu có trước ngày settle.
- Chuyển phần tiền còn thiếu theo hướng dẫn của settlement agent
- Nộp hồ sơ xin grant hoặc miễn giảm stamp duty nếu đủ điều kiện
- Làm final inspection để kiểm tra nhà đúng tình trạng như lúc ký
Bước 6: Ngày settlement
Ngân hàng chuyển tiền vay, settlement agent chuyển tiền cho người bán và đăng ký tên bạn là chủ sở hữu. Bạn không cần có mặt. Sau khi settle xong, agent giao chìa khoá cho bạn.
Ví dụ: mốc thời gian cho hợp đồng settle sau 45 ngày
| Thời điểm | Việc cần làm |
|---|---|
| Ngày 1 | Offer được chấp nhận, đặt deposit, gửi hợp đồng cho broker và settlement agent |
| Ngày 2 đến 7 | Building and pest inspection |
| Ngày 3 đến 21 | Ngân hàng định giá và duyệt chính thức |
| Ngày 21 đến 30 | Ký và gửi lại loan documents |
| Ngày 30 đến 44 | Mua bảo hiểm, chuyển tiền, final inspection |
| Ngày 45 | Settlement, nhận chìa khoá |
Đây là ví dụ để bạn hình dung. Thời hạn thật ghi trong hợp đồng của bạn.
Những điều dễ làm trễ settlement
- Gửi thiếu giấy tờ cho ngân hàng
- Nhà định giá thấp hơn giá mua
- Đổi việc hoặc vay thêm khoản mới trong lúc chờ settle
- Ký loan documents chậm hoặc ký sai
- Chuyển tiền sát ngày, trong khi ngân hàng có giới hạn chuyển khoản mỗi ngày
Settle trễ có thể bị người bán tính lãi phạt theo hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Mình có cần xin nghỉ làm ngày settlement không?
Không cần. Settlement được làm trực tuyến giữa các bên. Bạn chỉ cần sắp xếp thời gian nhận chìa khoá.
Trong lúc chờ settle có nên mua xe hoặc mở credit card không?
Không nên. Ngân hàng có thể kiểm tra lại hồ sơ trước khi settle, và khoản nợ mới có thể ảnh hưởng đến khoản vay.
Ai chịu trách nhiệm nếu nhà bị hư hại trước ngày settle?
Tuỳ bang và tuỳ hợp đồng. Vì vậy nhiều người mua bảo hiểm ngay sau khi ký hợp đồng. Bạn nên hỏi settlement agent của mình.
Xem thêm: stamp duty và các chi phí khi mua nhà. Cần hỏi thêm về bước nào thì cứ nhắn mình nhé.
Bài viết chỉ mang tính thông tin chung, mỗi trường hợp sẽ khác nhau. Chính sách của ngân hàng và quy định của chính phủ có thể thay đổi.
Cleverly Finance Pty Ltd (ABN: 36 689 011 443) is a Credit Representative (CRN: 571153) of Finsure Finance & Insurance Pty Ltd (ACL: 384704)
